Valuation de Clínicas com Estrutura Própria vs Alugada: Como o Imóvel Interfere no Preço de Venda

Admin
29 de ago.
3 min de leitura

Entenda os impactos financeiros e estratégicos da posse ou aluguel do imóvel no valor de mercado da sua clínica médica ou odontológica

Ao avaliar o valor de uma clínica médica ou odontológica para venda ou entrada de sócios, um dos fatores decisivos é a situação patrimonial do imóvel: a clínica está instalada em um imóvel próprio ou alugado? Essa resposta afeta diretamente a forma como o valuation será conduzido, o nível de risco percebido e o potencial de retorno para o investidor.

Clínica em imóvel próprio: ativo ou passivo estratégico?

Ter uma clínica em imóvel próprio pode representar um diferencial estratégico — mas também exige uma análise criteriosa. O imóvel entra no valuation como um ativo imobilizado, sujeito à depreciação contábil e valorização de mercado. Por exemplo, uma clínica instalada em um imóvel avaliado em R$ 1,2 milhão pode ter esse valor incorporado ao valuation, desde que esteja desvinculado da operação ou tenha potencial de gerar renda passiva, como sublocação de salas.

Além disso, clínicas em imóveis próprios costumam apresentar maior estabilidade, menor risco de rescisão contratual e mais segurança para expansão. Contudo, é preciso considerar se esse imóvel está de fato sendo bem aproveitado economicamente ou se representa um capital imobilizado que reduz a rentabilidade do negócio.

Clínica em imóvel alugado: flexibilidade com riscos

Por outro lado, clínicas em imóveis alugados geralmente oferecem maior flexibilidade operacional e menor comprometimento de capital, o que pode ser positivo para negócios em expansão ou franquias. O aluguel, porém, impõe custos recorrentes, reajustes contratuais e o risco de não renovação — fatores que afetam diretamente a previsibilidade de longo prazo.

Do ponto de vista do valuation, uma clínica com contrato de aluguel recente, sem cláusulas de renovação garantida e com valor acima do mercado pode ter seu múltiplo de EBITDA reduzido para compensar o risco de deslocamento e perda de pacientes em caso de mudança forçada.

Exemplo prático:

Duas clínicas com EBITDA anual de R$ 500 mil. A primeira opera em imóvel próprio avaliado em R$ 1,5 milhão. A segunda paga aluguel de R$ 15 mil/mês e não tem garantia de renovação após dois anos. A primeira clínica pode ter um valuation de R$ 3 milhões (negócio + imóvel), enquanto a segunda pode valer R$ 2 milhões, com múltiplo ajustado pela incerteza contratual.

Cuidado ao confundir imóvel com operação

É essencial separar o valuation do imóvel do valuation da operação da clínica. São dois ativos distintos: um é imobiliário; outro é um negócio com fluxo de caixa próprio. Ao negociar a venda, é comum que o comprador deseje apenas a operação, assumindo o aluguel ou propondo compra conjunta, o que exige clareza nos números.

Dica prática:

Quando a clínica possui imóvel próprio, recomenda-se apresentar dois valuations: um apenas da operação (sem o imóvel) e outro consolidado com o valor de mercado da propriedade, demonstrando as possibilidades ao investidor.

Conclusão

A estrutura física de uma clínica é mais do que um detalhe logístico — é um componente financeiro relevante no valuation. Imóveis próprios agregam valor patrimonial e estabilidade, mas podem reduzir a agilidade do negócio. Já clínicas alugadas ganham em flexibilidade, mas exigem maior atenção na análise de risco. Entender e demonstrar essas diferenças com clareza é essencial para uma negociação de venda bem-sucedida.